Expensas: subirán entren 10 y 12% en agosto, empujadas por el aumento de sueldo de los encargados
Inquieta a los administradores de los consorcios el crecimiento en la morosidad de las expensas que promedia el 30%, que podría empinarse con el aumento de las cargas mensuales (expensas), que aumentarán entre 10 y 12% en agosto, a causa de la suba de sueldos de los encargados de edificios.
La pérdida y falta de empleo, ingresos que no alcanzan a equiparar incrementos por inflación y la segunda ola de coronavirus preocupan tanto a los consorcistas como a los administradores. “Si bien es complicado todo lo que se refiere a estadísticas en propiedad horizontal, porque cada consorcio es un mundo, la morosidad es alta. La pandemia influyó y en algunos consorcios llega a estar entre un 40 o 50 por ciento”, dijo David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, a Infobae
“La pandemia influyó y en algunos consorcios la morosidad llega a estar entre un 40 o 50 por ciento” (Loisi)
Por otro lado, con incrementos acordados para el personal de limpieza, encargados de edificios y de vigilancia, las expensas de los consorcios subieron un 50% en lo que va del año en la Capital.
El ajuste de la paritaria obtenido por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), elevará el aumento del ingreso de los encargados de los edificios de 32% al 44,8%, lo que se trasladará a las expensas.
Nicolás Rossi, uno de los fundadores de Octavo Piso, un sistema Web de gestión de consorcios y barrios cerrados, precisó que “el valor promedio de expensas es actualmente de $ 7.740 en CABA y de $ 6.866 en la provincia de Buenos Aires”.
Los especialistas también indicaron que si se incrementa la morosidad se empiezan a generar grandes atrasos en el pago a los proveedores. Hay un fondo de reserva que normalmente es operativo para cubrir el día a día y cuando se consume ese fondo se complica la cancelación de deudas.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, sistema de gestión para administradores de edificios y barrios, señaló a Infobae, que, “hay un componente inflacionario propio de nuestra economía y una morosidad que cuando se sostiene, es necesario cubrirla. Los administradores están haciendo enormes esfuerzos por mantener las expensas en valores afrontables, gestionando prioridades, presupuestos y financiamiento cuando es posible”.
Un consorcio de CABA, de 50 unidades, en líneas generales estaría recaudando unos $ 200.000 por mes aproximadamente.
“Según la zona, puede llegar a 500.000 por mes o más. Después hay cuestiones específicas de morosos y gastos extraordinarios”, añadió Loisi.
Por su parte, ConsorcioAbierto, hizo un informe entre más de100 consultados de todo el país, la principal preocupación de los encuestados, es la morosidad en las expensas (36,3%); seguida de la comunicación con los vecinos y la imposibilidad de reunirse en asambleas (30,8%); el mantenimiento de la estructura del consorcio (12,1%); el cumplimiento de los protocolos (9,9%); la coordinación con los encargados (4,4%); la coordinación con proveedores (1,5%); otras (5,5%).
Problemáticas
Al focalizarse en edificios (sacando barrios privados y otro tipo de consorcios), el pico de la morosidad fue en abril 2020, donde el 39.74% de unidades poseía deuda (algunos venían de 2019 por los aumentos tarifarios en su mayoría).
Rossi, dijo, que, “actualmente esos valores descendieron algo. Un costo que suele superar el de sueldos y jornales es el mantenimiento del edificio y/o partes comunes, seguido por el abono de servicios. Recordemos que muchos edificios pagan agua y gas por expensas”.
El pico de la morosidad fue en abril 2020, cuando el 39.74% de unidades poseía deuda. Algunas provenían de 2019, en su mayoría por los aumentos tarifarios
Esta problemática también se evidencia en otros puntos del país, como en Rosario. Mariano De La Torre, titular de la administración homónima de la ciudad santafecina, explicó que “todos los rubros aumentaron en esta parte del año, y las expensas subieron en los últimos meses por los incrementos salariales del personal tercerizado de limpieza, de los encargados y del personal de vigilancia. Hay que considerar que en un edificio, la vigilancia y la limpieza representan el 70% del gasto; y en un edificio chico es del 50 por ciento”.
Los administradores también notaron que en aquellas viviendas donde hay inquilinos, en oficinas y locales comerciales la morosidad se incrementó en los últimos meses.
Después de los sueldos y cargas sociales del gasto total por expensas, le siguen las reparaciones (que hoy sólo se efectúan si son urgentes, por la cuestión epidemiológica). La pandemia modificó el panorama de convivencia.
En los edificios hubo varios cambios por la pandemia. Los gastos en artículos de limpieza se incrementaron, aunque siguen representando un porcentaje bajo del total de egresos.
“Las administraciones que se manejaban aún con papel, pasaron a hacer todo digital (envío de expensas, cupones y comunicados). La forma de pago también cambió ya que la gran mayoría de los que aún cobraban en efectivo dejaron de hacerlo, incrementando la bancarización de la cobranza. Respecto al valor de las expensas en pandemia, hay que considerar que durante varios meses el Estado se hizo cargo de los sueldos de los encargados, implicando esto una reducción en el total de la expensa, ya que aproximadamente entre un 20 y 30% del costo lo aportaba el programa de Asistencia al Trabajo y la Producción (ATP)”, dijo Rossi.
Qué pasa con el uso de los amenities
En los consorcios hay protocolos que no son vinculantes sino sugeridos (no son espacios públicos, sino privados). En general, adoptan las siguientes reglas: no usar el ascensor más de una persona (o pareja o grupo familiar); los amenities y espacios comunes como pueden serlo un gimnasio o un parque interno se utilizan con un sistema de turnos.
Loisi dijo, que, “lo que se quiere evitar es el hacinamiento y el contacto; las asambleas se celebran de manera virtual. Pueden ser presenciales sólo por un grupo reducido si se cuenta con un espacio abierto o semiabierto en el que todos tengan barbijos o tapabocas, alcohol en gel y cada uno esté con su silla y su lapicera”.
Existe una tercera posibilidad que es la de celebrar la asamblea de manera mixta, es decir, presencialmente con algunos -que pueden ser los que no se sientan cómodos con la tecnología- y, además dejar un canal abierto en una plataforma virtual para que los que no se encuentren puedan sumarse a la reunión.
Ariel Wasserman, del BW Group, empresa que emprendió varios edificios donde los amenities forman una parte importante de cada proyecto, dijo a Infobae, que, “las áreas comunes componen el punto de encuentro social, que ahora con más flexibilidad ante el descenso de los casos vuelven a ser utilizadas. Su equipamiento generalmente representa entre el 1 y el 3% del costo de obra (también depende de sus dimensiones y particulares) y su mantenimiento suele representar entre el 20 y el 50% de las expensas mensuales, según las propuestas y sus dimensiones”.
“Su equipamiento generalmente representa entre el 1 y el 3% del costo de obra y su mantenimiento suele representar entre el 20 y el 50% de las expensas mensuales, según las propuestas y sus dimensiones” (Wasserman)
Ante esta situación, los nuevos desarrollos deben tener presente la ecuación costo beneficio, y aunque se traten de proyectos de alta gama, según los expertos, también hay que pensar en que las expensas no sean elevadas.
“Creo que lo mejor es pensar en diseñar más espacios libres en cada proyecto, algo que permitirá disminuir costos de mantenimiento en comparación con instalaciones cubiertas. La pandemia, trajo aparejado que más gente aprovecha los lugares comunes, pero estos deben tener mayor conexión con el exterior, en algunos casos habrá que hacer reformas para sumar más ventanas o expandir sectores que integren lo interno y el cielo abierto. En este caso, la gente lo aceptará sin inconvenientes, aunque haya algunos meses que tengan que pagar un poco más de expensas, en el corto plazo aprovecharán esos cambios pensados en el bienestar colectivo”, concluyó Wasserman.
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